Колко струва сделката: данъци, такси и стъпки при плащане

Колко всъщност струва сделката отвъд цената на имота

Когато договаряте цена за жилище, лесно е да мислите само за нея. Но покупко-продажбата на имот в България носи и допълнителни разходи — местен данък, такса вписване и нотариална такса. Тези разходи трябва да се включат в сметката още преди финалното решение за покупка.

Важно: преди сделка проверете конкретните разходи за съответния имот и община — особено местния данък, таксата за вписване и нотариалната такса.

Местен данък при придобиване

Един от основните разходи при покупка е местният данък при възмездно придобиване. Размерът му не е еднакъв за цялата страна: определя се от съответния общински съвет и е в диапазон от 0,1% до 3%.

Това означава, че за един и същи по стойност имот в различни общини данъкът може да е различен. Затова преди да планирате бюджета си, проверете конкретната ставка в общината, където се намира имотът.

Практически съвет: разликата между 0,1% и 3% върху цена от 200 000 лв. е значителна — затова местният данък не бива да се оставя за последния момент. Обичайно той е най-големият разход от таксите, които се плащат на нотариуса при изповядване на сделката.

Такса за вписване в Агенцията по вписванията

В Имотния регистър се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. Регистърът показва състоянието на вписаните обстоятелства след последното вписване и позволява справки за собственост, вещни права и ограничения.

Таксата за вписване е 0,1%, но не по-малко от 10 лв. Според цитираното от ВКС правило по чл. 2, ал. 1 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, таксата се събира върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска; когато такава цена не е указана, таксата се определя върху оценка по съответния ред.

Нотариални такси

Нотариалната такса е отделен разход по сделката. Тя се определя по тарифа и според материалния интерес.

Тъй като точният размер зависи от конкретната стойност на сделката, включете нотариалната такса в предварителната си сметка заедно с местния данък и таксата за вписване. Таксите, изброени по-горе, се заплащат на нотариуса заедно с нотариалните такси и той ги плаща в съответната община и Агенцията по вписванията от Ваше име, след което издава документ за плащанията, който ще получите, когато получите вписания си нотариален акт.

Ограничението за плащане в брой и защитата на парите ви

В Европейския съюз е прието общо правило за ограничаване на плащанията в брой на стойност над 10 000 евро, което ще влезе в пълна сила през юли 2027 година. Към настоящия момент българското законодателство ограничава плащанията в брой при стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв. (съответно евровата им равностойност). Плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв.

Правилото се прилага и когато отделното плащане е под 10 000 лв., но представлява част от парична престация по договор, чиято стойност е равна на или надвишава 10 000 лв. Затова прагът се гледа спрямо общия размер на договорената парична престация, а не само спрямо отделната вноска.

На практика, ако покупната цена е 10 000 лв. или повече, плащането трябва да се извърши чрез превод или внасяне по платежна сметка. Законът за ограничаване на плащанията в брой все още не е изменен във връзка с членството на Република България в Еврозоната, поради което използваме официалната формулировка на закона, където сумата е посочена в лева. Важно е да знаете, че се касае за евровата равностойност на тази сума.

Проверка за задължения преди сделката

Преди прехвърляне се прави проверка за наличие или липса на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения. От 3 май 2024 г. отпадна изискването прехвърлителят да представя писмена декларация, че няма такива задължения; информацията се получава по служебен път между институциите.

Проверката се извършва по електронен път в НАП от нотариуса или съдията по вписванията. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за самия имот се удостоверява в данъчната оценка.

Практическият ред на сделката — стъпка по стъпка

За да не пропуснете основните разходи и проверки, подредете сметката така:

1. Проверете местния данък — ставката се определя от общинския съвет и е в диапазон от 0,1% до 3%.

2. Предвидете таксата за вписване — 0,1%, но не по-малко от 10 лв., според правилото за таксите, събирани от Агенцията по вписванията.

3. Предвидете нотариалната такса — тя е по тарифа и според материалния интерес.

4. Проверете начина на плащане — при стойност 10 000 лв. или повече плащането се извършва чрез превод или внасяне по платежна сметка.

5. Съобразете проверката за публични задължения — тя се извършва електронно, а задълженията за самия имот се удостоверяват в данъчната оценка.

6. Не пропускайте вписването — в Имотния регистър се вписват актовете за прехвърляне на собственост и други вещни права върху недвижим имот. Вписването се извършва от нотариуса, изповядал сделката.

Не забравяйте: проверката за задължения е част от сделката

Проверката за публични задължения вече не се основава на писмена декларация от прехвърлителя, а на служебен електронен обмен на информация. Това е важна част от процеса по прехвърляне и трябва да бъде отчетено при подготовката на сделката.

За самия имот наличието или липсата на непогасени данъчни задължения се удостоверява в данъчната оценка.

Пазарен контекст за 2025–2026 г.

Разходите по сделката са само едната част от сметката. Пазарната обстановка също влияе на решението за покупка. По данни на НСИ през първото тримесечие на 2025 г. индексът на цените на жилищата е нараснал с 15,1% на годишна база.

По данни на БНБ средният лихвен процент по новия бизнес при жилищните кредити е 2,46% през януари 2026 г., като вече действат и формални кредитни ограничения: LTV до 85%, DSTI до 50% и срок до 30 години.

Изводът е ясен: имотът все още може да бъде разумна покупка, но при високи цени и действащи кредитни ограничения е важно да направите точна сметка — включително местния данък, таксата за вписване, нотариалната такса и начина на плащане.