Рискове, капани и последни промени: как да защитите сделката
Защо последната стъпка е най-важната
Когато купувате имот без посредник, практическата сигурност на сделката зависи от проверките, които правите предварително. Добрата новина е, че част от ключовата информация за имота може да се провери чрез официални регистри и електронни услуги.
По-долу минаваме през основните проверки, които се подкрепят от наличните официални източници.
Вписвания, възбрани, ипотеки и вещни права
Един от важните рискове за купувача е да не провери какво е вписано за конкретния имот. В Имотния регистър се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот. В регистъра се включват и възбраните и ипотеките върху недвижими имоти (Агенция по вписванията).
Регистърът показва състоянието на посочените обстоятелства след последното вписване и дава възможност хронологично да се проследят промените във вписаните обстоятелства, както и вписаните актове (Агенция по вписванията).
В Имотния регистър могат да се правят справки за собствеността на имотите, собствениците, вещните права и ограниченията върху тях. Справки могат да се правят на място в службите по вписванията или чрез интернет след регистрация и заплащане на такса (Агенция по вписванията). Електронният регистър, до който се осъществява достъп чрез портала на Агенция по вписванията, се води от 01.01.1991 г., като за различните общини е с различна начална дата. В справката от него няма да излизат вписвания на обстоятелства за имота преди датата, от която се води регистърът.
Писмените справки се състоят в издаване на удостоверения за вписванията, отбелязванията или заличаванията, както и в издаване на преписи или извлечения. В сайта на Агенцията по вписванията е посочена и проверка за автентичност на удостоверение за тежести (Агенция по вписванията).
Практичен съвет: преди плащане и преди нотариалната сделка проверете актуалното състояние на имота в Имотния регистър и поискайте релевантните удостоверения/справки за вписвания, отбелязвания и заличавания.
Капаро и предварителен договор
Капарото е важен практически въпрос при покупко-продажба. Принципната роля на капарото (задатък) е да служи като гаранция за двете страни по сделката за това, че същата ще се осъществи. В случай че това не се случи, страната, по чиято вина се е стигнало до този резултат, следва да търпи загуби — или купувачът да получи капарото в двоен размер, ако сделката не се е случила по вина на продавача, или продавачът да задържи капарото като обезщетение, ако купувачът се е отказал без основание от изповядване на окончателна сделка. Друг сигурен начин да си спестите тревоги е да се придържате към практичен подход: не плащайте суми по предварителен договор, преди да сте направили проверките в Имотния регистър и преди ясно да сте уговорили условията за плащане, сроковете и последиците при отказ или забавяне.
Не приемайте и не плащайте капаро, преди да сте проверили вписванията за имота и документите, които ще се използват за сделката.
Ако все пак е необходимо време за издаване на документите, то в предварителния договор при всички случаи следва да се предвиди клауза за възстановяване на капарото в двоен размер (съответно задържането му), в случай че се окаже, че има проблем със собствеността на имота.
Несъответствия между документи и кадастрална информация
При подготовка на сделка е разумно да се сравнят документите за собственост с актуалната кадастрална информация.
Полезното е, че Агенцията по геодезия, картография и кадастър поддържа КАИС портал за онлайн услуги — заявяване, получаване, цени и срокове могат да се проверят онлайн (АГКК).
Практичен съвет: проверете кадастралната информация рано в процеса и използвайте КАИС портала на АГКК за услуги, срокове и цени. Обичайно тези действия се извършват от собственика на имота, който предоставя документи на купувача.
Публични задължения на продавача
Дори когато вписванията за имота са проверени, сделката изисква проверка и по линия на публичните задължения. По чл. 264 ДОПК прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка за наличие или липса на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски (Асоциация на българските административни съдии).
Целта на тази уредба е да гарантира публичния интерес и събирането на изискуемите публични задължения (Асоциация на българските административни съдии).
За купувача това означава, че темата за публичните задължения на продавача трябва да се изясни още на етап подготовка на сделката.
Отпадане на хартиената декларация по чл. 264 ДОПК от 3 май 2024 г.
Ето и една важна промяна, която опростява процеса.
От 3 май 2024 г. са в сила измененията в чл. 264, ал. 1 и 2 от ДОПК, с които отпада изискването за представяне на писмена декларация от прехвърлителя/учредителя, ипотекарния длъжник или залогодателя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски (Агенция по вписванията).
Вместо хартиена декларация информацията за подлежащите на принудително изпълнение публични задължения вече се получава по служебен път между институциите. Агенцията по вписванията посочва, че за длъжностните лица по регистрация и длъжностните лица по вписвания е осигурен електронен достъп за извършване на необходимата справка при вписване (Агенция по вписванията).
Проверката по чл. 264 се извършва по електронен път от нотариуса или съдията по вписванията, като отново е необходимо да се подпише декларация пред нотариус, че му давате право да направи справката. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за самия имот се удостоверява в данъчната оценка (Асоциация на българските административни съдии).
Но внимание: самата проверка не е отпаднала. Промяната е в начина на проверка, не в изискването.
Кратък контролен списък преди сделката
Обобщено, преди да платите каквото и да е:
Проверете вписванията за имота в Имотния регистър — включително собственост, вещни права, ограничения, ипотеки и възбрани.
Поискайте релевантните писмени справки/удостоверения от Имотния регистър, когато са необходими за сделката.
Проверете кадастралната информация и използвайте КАИС портала на АГКК за услуги, срокове и цени.
Обсъдете публичните задължения на продавача — проверката по чл. 264 ДОПК вече се извършва електронно и служебно.
Помнете, че хартиената декларация по чл. 264 ДОПК вече не се иска, но проверката се прави.
Купуването без брокер е постижимо, когато сте информирани и работите с проверими данни. Разликата между спокойна сделка и скъп проблем често се крие в няколко проверки, направени навреме.