Правната рамка и документите: какво изисква законът при покупка на имот
Защо законовата рамка е вашият най-добър съюзник
Когато решите да купите имот без брокер, най-честият страх е: „А ако пропусна нещо важно?“ Добрата новина е, че за сделките с недвижими имоти има ясни законови изисквания за формата на договорите и за част от проверките, които се правят преди прехвърлянето.
В тази първа част от нашето ръководство ще разгледаме основите: предварителния договор, окончателния договор във форма на нотариален акт, справките в Имотния регистър, кадастралните услуги през АГКК и документите, свързани с данъчни и публични задължения.
Двата договора: предварителен и окончателен
При покупка на имот е важно да разграничавате предварителния договор от окончателния договор.
Предварителният договор (чл. 19 ЗЗД)
Предварителният договор е този, който страните подписват, когато се договорят по сделката, но още не са готови да отидат при нотариуса. Той се урежда от чл. 19 от Закона за задълженията и договорите.
Законът поставя две ключови изисквания към него:
Писмена форма — когато окончателният договор трябва да бъде в нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да бъде писмен.
Съществените условия на окончателния договор — предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Значението на предварителния договор е голямо: според чл. 19 ЗЗД всяка от страните може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Именно затова към предварителния договор трябва да се подхожда сериозно — това не е формалност, а документ, който обвързва и двете страни. В него е редно да се предвидят освен всички условия на сделката — вид, страни, цена, имот, така и евентуални неустойки и друг вид отговорности, в случай че сделката не се изповяда окончателно по вина на някоя от страните.
Окончателният договор като нотариален акт (чл. 18 ЗЗД)
Окончателното прехвърляне на собствеността се оформя с нотариален акт. Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.
Това означава едно важно нещо: колкото и подробен и коректен да е предварителният ви договор, окончателният договор за прехвърляне на недвижимия имот има изискване за нотариална форма. Актовете относно правото на собственост и другите вещни права върху недвижими имоти се вписват в Имотния регистър.
Проверка на собствеността и тежестите
Преди да платите каквото и да е, най-важната ви задача е да проверите каква информация е вписана за имота, собствениците, вещните права и ограниченията.
Тази информация се съдържа в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според описанието на Имотния регистър в него се вписват актовете, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право върху недвижим имот, а също и възбраните и ипотеките.
На практика това значи, че трябва да направите справка в Имотния регистър или да поискате писмено удостоверение за вписванията, отбелязванията или заличаванията (познато като „Удостоверение за тежести“). Чрез регистъра могат да се правят справки за:
собствеността на имотите;
собствениците;
вещните права и ограниченията върху тях;
вписаните ипотеки, възбрани, искови молби или решения по дела.
Според информацията от Агенцията по вписванията справки могат да се правят на място в службите по вписвания в страната или чрез интернет след регистрация и заплащане на такса. Всяко издадено удостоверение за тежести от 19 март 2018 г. носи уникален буквено-цифрен код, което позволява проверка за автентичност.
Съвет от практиката: проверката в Имотния регистър е същината на имотната проверка и дава много и важна информация. Ако видите вписана ипотека, възбрана или друго ограничение, не продължавайте механично към плащане, преди да изясните значението на вписването. За тази цел може да се наложи да направите консултация с адвокат, но правата Ви ще бъдат съхранени.
Скица/схема от кадастъра
Освен проверките в Имотния регистър, при подготовката на сделката обичайно се работи и с кадастралната информация за имота. В България все още има някои области, в които не е приета изцяло кадастрална карта. Ако имотът, който искате да придобиете, се намира в такава област, то скица или схема на същия трябва да бъде изискана от общината, където се намира имотът. В противен случай можете да се снабдите с документа от всеки офис на АГКК в страната, независимо дали е в района, където се намира имота, или чрез портала на електронни услуги на АГКК.
Кадастралните услуги се заявяват през портала на АГКК, който е портал за електронни услуги — заявяване, получаване, цени и срокове. Необходим е електронен подпис за заявяване на услуги. Скица или схема от АГКК може да бъде заявена и на място в някой от офисите на АГКК.
Когато подготвяте сделка, използвайте кадастралните документи и данни заедно с документите за собственост и справките от Имотния регистър. Ако между наличните документи има разминаване, това е сигнал да се изясни причината, преди да продължите. Обичайно скица или схема на имота се вади от продавача (текущия собственик) на имота.
Удостоверение за данъчна оценка и проверка за публични задължения
Последният блок документи е свързан с данъчните и публичните задължения.
Данъчна оценка
Удостоверението за данъчна оценка се издава от звеното „Местни данъци и такси“ в съответната община, където се намира имотът. Както се посочва в анализа на чл. 264 ДОПК, наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. За да се изповяда сделка, данъците на имота следва да са заплатени от собственика, който ще прехвърля собствеността си, т.е. ако се прехвърлят само идеални части от един или няколко съсобственици при наличие на съсобственост върху имот, то само те трябва да са заплатили данъците за имота си.
Проверка по чл. 264 ДОПК
Тук идва една важна законова гаранция. Съгласно анализа на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти се допуска след проверка за наличие или липса на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение публични задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.
Начинът, по който се прави тази проверка, се промени в полза на гражданите. Както е обяснено в анализа на разпоредбата, проверката се извършва от нотариуса или съдията по вписванията по електронен път чрез справка в НАП.
От своя страна Агенцията по вписванията потвърждава, че от 3 май 2024 г. отпада изискването за писмена декларация от прехвърлителя или учредителя — информацията за подлежащите на принудително изпълнение публични задължения се получава по служебен път между институциите, а длъжностните лица имат осигурен електронен достъп за необходимата справка. Отново се попълват декларации пред нотариуса, които обаче му дават правото да направи справка за задълженията на прехвърлителя.
Обобщение: с какво излизате от тази част
За да стигнете подготвени до нотариуса при покупка без брокер, обърнете внимание на следното:
Предварителен договор в писмена форма, когато окончателният договор изисква нотариална форма, и със съществените условия на окончателния договор (чл. 19 ЗЗД).
Нотариален акт като изискуемата форма за договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти (чл. 18 ЗЗД).
Справка или удостоверение от Имотния регистър за вписванията, отбелязванията и заличаванията, включително за ипотеки, възбрани и други ограничения (Имотен регистър).
Кадастрални услуги през АГКК, когато са необходими кадастрални документи и данни за имота (АГКК).
Удостоверение за данъчна оценка и покритата от чл. 264 ДОПК проверка за публични задължения.
Тези документи и проверки не са бюрократична пречка — те са механизмът, чрез който виждате какво е вписано за имота и какви законови изисквания трябва да бъдат спазени. В следващата част ще разгледаме самия ход на сделката: капарото, преводите и стъпките до нотариуса.